8 Thay Đổi Quan Trọng Về Đất Đai Từ Ngày 15/8/2025

Quản lý đất đai luôn giữ vị trí cốt lõi trong chiến lược phát triển của nhà nước, bởi đất không chỉ là tài nguyên vật chất quan trọng phục vụ kinh tế – xã hội mà còn là tài sản thiết yếu của người dân, là nền tảng pháp lý để bảo đảm công bằng và minh bạch trong quản lý xã hội. Trong bối cảnh thị trường bất động sản bùng nổ, việc hoàn thiện và cập nhật khung pháp lý về đất đai trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.

Đáp lại thực tiễn đó, Nghị định 226/2025 của Chính phủ, có hiệu lực từ 15/8/2025, được xem là bước đi chiến lược nhằm cập nhật các quy định về đất đai, đồng thời thay thế những cơ chế cũ đã không còn phù hợp. Nghị định này giới thiệu tám quy định mới nổi bật, ảnh hưởng trực tiếp đến quản lý, định giá, bồi thường và sử dụng đất tại các địa phương. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng phân tích từng quy định, đồng thời làm rõ ý nghĩa và tác động thực tiễn của chúng đối với người dân và thị trường đất đai Việt Nam.

Hội đồng nhân dân tỉnh được quyền tăng hoặc giảm giá đất theo thực tế

Một trong những điểm nhấn quan trọng nhất của Nghị định 226/2025 là việc trao quyền cho Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định tăng hoặc giảm giá các loại đất dựa trên tình hình thực tế tại địa phương. Trước đây, theo Nghị định 71/2024, việc điều chỉnh giá đất chủ yếu dựa vào vị trí đất trong bảng giá, tạo nên một cơ chế cứng nhắc, thiếu khả năng phản ánh đúng giá trị thị trường.

Nghị định 226 mở rộng phạm vi căn cứ, cho phép cân nhắc cả:

• Vị trí đất và tình hình thực tế tại địa phương, bao gồm mức độ phát triển hạ tầng, tiềm năng kinh doanh, khả năng sinh lợi của thửa đất.

• Số lượng và loại vị trí đất trong bảng giá, giúp định giá một cách chính xác và linh hoạt hơn.

Điểm đặc biệt là bổ sung đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở vào nhóm đất có thể tăng hoặc giảm giá. Trước đây, việc điều chỉnh chỉ áp dụng cho đất thương mại – dịch vụ và đất nông nghiệp trong khu dân cư. Quy định mới này thể hiện nhận thức thực tiễn sâu sắc, khi nhiều thửa đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở thực sự có tiềm năng phát triển thương mại, dịch vụ hoặc các mục đích khác.

Ý nghĩa phân tích:
Việc mở rộng căn cứ định giá không chỉ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị và tiềm năng thực tế, mà còn tăng tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai. Đồng thời, chính quyền địa phương sẽ có thêm công cụ để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, và bảo đảm lợi ích chính đáng cho người dân.

Bồi thường cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất

Một điểm mới nổi bật khác trong Nghị định 226/2025 là việc bổ sung cơ chế bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất. Trước đây, theo Nghị định 88/2024, chỉ có quy định bồi thường đất và nhà, chưa làm rõ quyền lợi về cây trồng, vật nuôi. Điều này từng dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện và tạo ra cảm giác thiếu công bằng cho người dân.

Cụ thể, Nghị định 226 quy định:

• Cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần: Nếu không xác định được sản lượng còn lại trong chu kỳ thu hoạch, mức bồi thường sẽ tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây, đảm bảo người dân không bị thiệt hại do khó xác định chính xác sản lượng.

• Đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi: Khi chưa có quy trình sản xuất do cơ quan có thẩm quyền ban hành, UBND cấp tỉnh có thể căn cứ vào thực tế địa phương để xác định mức bồi thường phù hợp.

Ngoài ra, Nghị định 226 còn làm rõ quy định bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tài sản công, giúp phân định chính xác đối tượng bồi thường, tránh nhầm lẫn và tranh chấp.

Phân tích tác động:
Cơ chế mới này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, mà còn giảm thiểu khiếu kiện và tranh chấp trong quá trình thu hồi đất. Đồng thời, nó tăng tính minh bạch và dự đoán được trong các quyết định bồi thường, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và củng cố niềm tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước.

Bãi bỏ khung giá đất theo Nghị định 96/2019

Một trong những thay đổi quan trọng của Nghị định 226/2025 là chính thức bãi bỏ khung giá đất theo Nghị định 96/2019. Quy định cũ tồn tại nhiều năm nhưng không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất trên thị trường, gây ra nhiều bất cập:

• Giá đất không sát thực tế: Tại những khu vực phát triển mạnh, mức giá cố định theo khung không phản ánh đúng tiềm năng và giá trị thực của thửa đất.

• Chênh lệch lớn giữa giá quy định và giá giao dịch: Điều này tạo ra cơ hội đầu cơ, đồng thời có thể dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.

Việc bãi bỏ khung giá đất mang lại những lợi ích thiết thực:

• Linh hoạt trong xác định giá đất: Giá đất có thể được điều chỉnh dựa trên tình hình thực tế tại địa phương, phản ánh đúng giá trị thị trường.

• Áp dụng đa dạng các phương pháp định giá: Giúp các cơ quan quản lý lựa chọn phương pháp phù hợp nhất, từ phương pháp so sánh, thu nhập đến thặng dư, đảm bảo tính chính xác và công bằng.

• Sử dụng đất hiệu quả hơn: Hạn chế tình trạng định giá quá thấp hoặc quá cao, giúp nguồn lực đất đai được khai thác và sử dụng một cách hợp lý.

Nhận định:
Việc bãi bỏ khung giá đất là bước đi chiến lược, thể hiện nỗ lực tăng cường minh bạch, công bằng và hài hòa với cơ chế thị trường trong quản lý đất đai. Đây cũng là nền tảng quan trọng để triển khai các chính sách đất đai linh hoạt và hiệu quả hơn trong tương lai.

Sửa đổi bốn phương pháp định giá đất

Nghị định 226 cũng sửa đổi bốn phương pháp định giá đất nhằm phù hợp hơn với thực tế thị trường và các quy định pháp luật mới:

1. Phương pháp so sánh: Điều chỉnh cách xác định giá thửa đất so sánh, giúp phản ánh đúng giá thị trường khu vực tương đồng.

2. Phương pháp thu nhập: Sửa đổi các yếu tố tính toán để đánh giá tiềm năng sinh lợi từ đất chính xác hơn.

3. Phương pháp thặng dư: Điều chỉnh để phù hợp với chi phí phát triển dự án bất động sản.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Bổ sung các yếu tố ảnh hưởng, đảm bảo giá đất phản ánh điều kiện thực tế và khả năng sinh lợi.

Phân tích:
Việc sửa đổi các phương pháp định giá giúp cơ quan quản lý định giá đất công bằng, sát thực tế, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp dự báo chi phí, lập dự án đầu tư. Đây là bước cần thiết để tăng hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.

Ủy ban nhân dân cấp xã được quyền xây dựng bảng giá đất

Trước đây, nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất thuộc về UBND cấp huyện, nhưng sau khi sắp xếp bộ máy chính quyền hai cấp và bỏ cấp huyện, Nghị định 226/2025 đã chuyển quyền này sang UBND cấp xã.

Ý nghĩa thực tiễn:

• Gần dân, sát thực tế hơn: UBND cấp xã nắm rõ tình hình từng thôn, xóm, giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tại địa phương.

• Tăng tính chủ động và minh bạch: Các xã có quyền chủ động trong việc xây dựng bảng giá, đồng thời chịu trách nhiệm rõ ràng về các quyết định liên quan đến đất đai cơ sở.

• Giảm sai lệch giá đất: Tránh áp dụng khung giá chung cho toàn huyện, giúp giá đất phù hợp với từng khu vực, hạn chế tranh chấp và khiếu kiện.

Việc trao quyền cho UBND cấp xã là bước tiến quan trọng, không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý đất đai từ cơ sở, mà còn tạo nền tảng để các cơ chế thị trường vận hành linh hoạt, công bằng hơn.

Xác định giá đất công cộng theo giá đất thương mại

Trước đây, việc định giá đất công cộng như trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất tôn giáo hoặc đất công cộng không kinh doanh, thường dựa trên giá đất cùng mục đích sử dụng. Nếu không có, giá đất sẽ tham chiếu theo đất ở, dẫn đến không phản ánh đúng tiềm năng và giá trị thực tế.

Nghị định 226/2025 mở rộng cơ chế định giá, cho phép:

• Nếu không có giá cùng mục đích sử dụng, có thể tham chiếu giá đất thương mại – dịch vụ tại khu vực lân cận.

• Riêng với đất xây dựng công trình sự nghiệp, giá đất có thể dựa vào giá đất thương mại hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Phân tích tác động:
Quy định này giúp nâng cao tính công bằng và sát thực tế trong định giá đất công cộng, đồng thời tối ưu hóa việc khai thác và sử dụng đất của Nhà nước, tránh lãng phí và đảm bảo nguồn lực đất đai được vận hành hiệu quả, hợp lý.

Điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở

Quy định thứ bảy của Nghị định 226/2025 cho phép tăng hoặc giảm giá đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, dựa trên các yếu tố thực tiễn như:

• Khả năng sinh lợi cao: Áp dụng với đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có tiềm năng sinh lời lớn.

• Yếu tố thuận lợi hoặc hạn chế trong sử dụng đất: Xem xét đặc điểm, điều kiện thổ nhưỡng, hạ tầng, khả năng khai thác và phát triển của thửa đất.

Ý nghĩa phân tích:
Quy định này giúp giá đất phản ánh sát giá trị thực tế của từng thửa đất, tăng tính công bằng cho người dân, đồng thời cung cấp cho chính quyền địa phương công cụ điều tiết thị trường đất đai linh hoạt và hợp lý. Đây là bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả, minh bạch.

Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Quy định cuối cùng trong Nghị định 226/2025 giao quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất cho Chủ tịch UBND cấp xã, thay cho UBND cấp huyện trước đây.

Tác động thực tiễn:

• Đơn giản hóa thủ tục: Quyết định được đưa gần dân hơn, giúp rút ngắn quy trình và giảm thủ tục hành chính phức tạp.

• Tăng trách nhiệm và minh bạch: UBND cấp xã trực tiếp chịu trách nhiệm về các phương án đấu giá, đảm bảo công khai, minh bạch và chính xác.

• Thúc đẩy cơ chế thị trường: Việc đấu giá phản ánh giá trị thực tế và tiềm năng của thửa đất, góp phần tạo ra cơ chế thị trường công bằng và hiệu quả.

Quy định này là bước tiến quan trọng trong việc giao quyền cho địa phương, tăng cường hiệu quả quản lý đất đai và phát triển cơ chế thị trường tại cấp cơ sở.

Tám quy định mới trong Nghị định 226/2025 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong hoàn thiện khung pháp lý về đất đai tại Việt Nam. Các quy định này không chỉ:

• Tăng tính minh bạch, công bằng và phù hợp với cơ chế thị trường.

• Thích ứng với biến động thực tế của thị trường bất động sản.

• Nâng cao trách nhiệm của chính quyền cơ sở trong quản lý đất đai.

Mà còn giúp người dân, doanh nghiệp có cơ sở pháp lý rõ ràng để định giá, bồi thường, sử dụng và khai thác đất hiệu quả, hướng tới một thị trường đất đai minh bạch, công bằng và phát triển bền vững.

Việc triển khai Nghị định 226 từ 15/8/2025 mở ra cơ hội để Việt Nam thiết lập một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, phản ánh đúng giá trị thực tế, đồng thời tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho phát triển kinh tế – xã hội trong những năm tiếp theo.

👉 Nếu bạn quan tâm đến những phân tích sâu sắc và cập nhật mới nhất về luật đất đai, bất động sản, đừng quên đăng ký kênh WebgiaoducTV để không bỏ lỡ những nội dung hữu ích cho hành trình tài chính và cuộc sống của mình.