Bảng giá đất tăng sốc giải pháp nào?

Vì sao đất đai luôn là điểm nóng?

Bảng giá đất tăng sốc giải pháp nào cho vấn đề này? Ở Việt Nam, đất đai chưa bao giờ chỉ đơn thuần là một loại tài sản. Nó là chỗ dựa của an cư, là tư liệu sản xuất, là “kho tích lũy” tài chính và cũng là động lực quan trọng của tăng trưởng kinh tế. Bởi thế, bất kỳ thay đổi nào trong chính sách quản lý đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, đều trở thành tâm điểm chú ý của người dân, doanh nghiệp và cả chính quyền.

Thế nhưng, sau hơn một năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ không ít vướng mắc. Nổi bật nhất chính là bảng giá đất, yếu tố then chốt ảnh hưởng đến chi phí sử dụng đất, giá bất động sản, quyền lợi và nghĩa vụ của người dân. Việc bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng vọt đã kéo theo hàng loạt hệ lụy về kinh tế – xã hội, khiến không ít người lo ngại.

Trong bối cảnh đất đai vốn đã nhạy cảm, dễ phát sinh xung đột lợi ích, câu hỏi đặt ra là: Làm thế nào để sửa đổi Luật Đất đai, điều chỉnh bảng giá đất vừa sát với giá thị trường, vừa công bằng, hiệu quả, mà không trở thành gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp?

Quan điểm chỉ đạo từ lãnh đạo Đảng và Nhà nước

Trong một buổi làm việc với Ban Thường vụ Đảng ủy Chính phủ, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh: “Nhà nước phải đảm bảo quyền sử dụng đất cho mọi người dân, theo tinh thần bình đẳng, công bằng, hiệu quả. Lợi ích giữa Nhà nước và nhân dân phải phân định rõ ràng. Khi ban hành quy định, cần đặt mình vào vị trí của người dân và doanh nghiệp để chia sẻ khó khăn.”

Phát biểu này không chỉ mang tính định hướng chính trị mà còn phản ánh sự nhạy bén trước thực tế. Nếu chính sách đất đai xa rời đời sống, sẽ tạo ra khoảng cách lớn giữa pháp luật và thực tiễn, từ đó gây bất ổn xã hội.

Tổng Bí thư cũng chỉ rõ: bảng giá đất hiện nay do UBND cấp tỉnh ban hành được coi là giá sơ cấp, nhưng khi chuyển sang thị trường thứ cấp, nơi đất đã được đầu tư hạ tầng, xây dựng, thì cơ chế tính toán lại chưa rõ ràng. Sự thiếu liên thông này làm cho Luật Đất đai 2024 vẫn chưa đồng bộ với các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.

Bảng giá đất tăng đột biến

Sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều địa phương đồng loạt công bố bảng giá đất mới với mức tăng khiến dư luận “sốc”:

• Hà Nội: tăng bình quân 53%, có nơi gần gấp đôi.

• TP. Hồ Chí Minh: tăng 50 – 60%.

• Đà Nẵng: khu trung tâm tăng tới 100%.

Sự điều chỉnh này kéo theo hàng loạt hệ quả: chi phí giải phóng mặt bằng tăng vọt, đầu tư công đội vốn, giá bất động sản leo thang… khiến cả người dân lẫn doanh nghiệp đều rơi vào cảnh khó khăn.

Người nông dân chịu gánh nặng nặng nề nhất

Nông dân với thu nhập thấp gần như “đuối sức”. Việc chuyển đổi đất vườn, đất ao sang đất ở đòi hỏi khoản tiền sử dụng đất quá lớn, đôi khi bằng hoặc vượt giá trị mảnh đất. Nhiều gia đình có nhu cầu ở thực vẫn phải sống chen chúc.

Một hộ dân chia sẻ: “Nhà có năm người con và nhiều cháu, chỉ gói gọn trong hai gian 25m². Ba chiếc giường, một bộ bàn ghế, tất cả phải chen chúc. Muốn chuyển đổi đất vườn cho con cháu tách hộ nhưng chi phí lên tới vài tỷ đồng, ngoài khả năng.”

Doanh nghiệp bất động sản cũng “kêu trời”

Các nhà đầu tư đối mặt với chi phí đầu vào tăng mạnh do bảng giá đất quá cao. Hệ quả là giá bán bất động sản bị đẩy lên vượt xa sức mua thực tế. Thị trường có nguy cơ chững lại, doanh nghiệp mất khả năng sinh lời, thậm chí đối diện nguy cơ phá sản.

Khoảng cách giá đất bất hợp lý khó chấp nhận

Tại TP.HCM, đất nông nghiệp dao động từ 400.000 – 810.000 đồng/m², trong khi đất ở thấp nhất 2,3 triệu đồng/m² và cao nhất tới 687 triệu đồng/m². Chênh lệch 5 – 25 lần này khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng gấp 5 – 10 lần, vượt xa khả năng của người dân.

Nguyên nhân gốc rễ của bất cập

Đằng sau những con số “sốc” về bảng giá đất, có thể chỉ ra ba nguyên nhân cốt lõi:

Cách định giá chưa sát thực tế thị trường.
Giá đất nông nghiệp hiện được tính chủ yếu dựa trên thu nhập từ sản xuất nông nghiệp, vốn rất thấp, mà bỏ qua giá trị gia tăng trong tương lai khi đất có thể chuyển đổi mục đích. Kết quả là khoảng cách giữa giá đất nông nghiệp và đất ở bị kéo giãn một cách bất hợp lý.

Chưa phân loại đúng đối tượng sử dụng đất.
Người dân chuyển đổi đất để có chỗ ở ổn định rõ ràng khác với những người gom đất, phân lô để kinh doanh. Thế nhưng cả hai lại đang phải chịu chung một cách tính nghĩa vụ tài chính. Chính sự “đánh đồng” này khiến nhiều hộ gia đình chịu thiệt thòi.

Thiếu sự liên thông giữa các luật.
Luật Đất đai 2024 vẫn chưa đồng bộ với các quy định khác như luật đầu tư, xây dựng, thuế. Sự chồng chéo và mâu thuẫn này không chỉ gây khó khăn trong áp dụng mà còn tạo ra rủi ro cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Những kiến nghị từ giới chuyên gia

Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường – đã đưa ra một số đề xuất then chốt nhằm tháo gỡ những bất cập hiện nay:

Nâng giá đất nông nghiệp cho sát thị trường.
Khi giá đất nông nghiệp được định giá hợp lý hơn, khoảng cách với đất ở sẽ thu hẹp lại. Nhờ đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích cũng giảm xuống, giảm gánh nặng cho người dân.

 Phân loại rõ đối tượng sử dụng.
Những hộ gia đình đông nhân khẩu, có nhu cầu an cư thực sự cần được ưu tiên, chỉ nên thu khoảng 10 – 15% phần chênh lệch. Ngược lại, những trường hợp chuyển đổi để phân lô, bán lại kiếm lời thì phải chịu mức thu cao hơn, tối thiểu 70%.

Đặt yếu tố xã hội làm trọng tâm.
Chính sách đất đai không chỉ là câu chuyện tài chính, mà còn là an sinh. Đặc biệt ở nông thôn, nơi nhu cầu tách hộ, dựng nhà mới là thiết yếu, chính sách cần đảm bảo người dân có cơ hội ổn định cuộc sống.

Các bước tháo gỡ bước đầu của Chính phủ

Trước những bất cập nổi lên, Bộ Tài chính đã nhanh chóng đưa ra dự thảo nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn trong việc tính tiền sử dụng đất. Theo đó, một số nguyên tắc mới được đề xuất:

• Trong hạn mức giao đất ở: thu tối thiểu 30%.

• Vượt hạn mức nhưng dưới 500m²: thu tối thiểu 50%.

• Vượt quá 500m²: thu 100%.

Mục tiêu của quy định này là giảm bớt gánh nặng cho hộ gia đình và cá nhân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cách tiếp cận này vẫn còn cứng nhắc. Thay vì chỉ dựa trên diện tích, chính sách cần tính đến hoàn cảnh cụ thể và mục đích sử dụng để đảm bảo công bằng và hiệu quả hơn.

 Công bằng và hiệu quả, đâu mới là trọng tâm?

Cốt lõi của câu chuyện bảng giá đất chính là bài toán cân bằng giữa công bằng xã hội và hiệu quả kinh tế.

Nếu giá đất bị đẩy quá cao, người dân sẽ khó có cơ hội sở hữu đất ở, doanh nghiệp khó triển khai dự án, kéo theo sự đình trệ trong phát triển.
Ngược lại, nếu giá đất quá thấp, ngân sách Nhà nước sẽ thất thu, còn thị trường dễ rơi vào tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chênh lệch địa tô.

Vì vậy, giải pháp không chỉ nằm ở con số, mà ở cơ chế định giá sát với thị trường, đi kèm chính sách phân loại đối tượng rõ ràng: người dân có nhu cầu an cư phải được ưu tiên khác với người đầu cơ đất; hộ thu nhập thấp phải có chính sách khác với các nhà đầu tư lớn.

Bài học quốc tế

Nhiều quốc gia đã có cách tiếp cận linh hoạt:

• Hàn Quốc: áp dụng giá đất theo khu vực, kết hợp chính sách trợ cấp cho người dân thu nhập thấp khi chuyển đổi mục đích.

• Trung Quốc: sử dụng cơ chế đấu giá công khai để phản ánh sát giá trị thị trường, nhưng đồng thời có quỹ đất dự trữ để hỗ trợ nhà ở xã hội.

• Nhật Bản: tập trung vào quy hoạch dài hạn, coi trọng yếu tố cộng đồng thay vì chỉ chạy theo giá thị trường.

Việt Nam có thể tham khảo những mô hình này để điều chỉnh Luật Đất đai theo hướng bền vững.

Hướng đi cho sửa đổi Luật Đất đai

Từ thực tiễn và phân tích trên, có thể đề xuất một số giải pháp:

1. Đổi mới phương pháp định giá đất: kết hợp giữa thu nhập hiện tại, kỳ vọng tương lai và so sánh thị trường.

2. Phân loại đối tượng sử dụng đất: ưu tiên người dân có nhu cầu ở thực sự, áp mức nghĩa vụ thấp hơn.

3. Tăng tính liên thông pháp luật: đồng bộ với các luật về đầu tư, xây dựng, thuế để tránh chồng chéo.

4. Xây dựng cơ chế giám sát minh bạch: ngăn chặn lợi ích nhóm, chống thất thoát tài sản công.

5. Phát triển quỹ đất an sinh: dành một phần quỹ đất cho nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu thực sự của người thu nhập thấp.

Bảng giá đất cần sửa để không trở thành gánh nặng

Luật Đất đai 2024 đã tạo ra nhiều điểm mới, nhưng thực tiễn một năm qua cho thấy bảng giá đất tăng quá cao đang trở thành điểm nghẽn. Nó không chỉ gây khó cho người dân, doanh nghiệp, mà còn có nguy cơ kìm hãm sự phát triển kinh tế – xã hội.

Như Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhấn mạnh, đất đai phải được sử dụng công bằng, hiệu quả, chống lãng phí và lợi ích nhóm. Muốn vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải dựa trên tinh thần: đặt mình vào vị trí người dân, chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước – nhân dân – nhà đầu tư.

Đây không chỉ là yêu cầu của thực tiễn, mà còn là điều kiện tiên quyết để đảm bảo sự ổn định và phát triển lâu dài của đất nước.

👉 Nếu bạn quan tâm đến những phân tích sâu sắc và cập nhật mới nhất về luật đất đai, bất động sản, đừng quên đăng ký kênh WebgiaoducTV để không bỏ lỡ những nội dung hữu ích cho hành trình tài chính và cuộc sống của mình.