Thay Đổi 4 Phương Pháp Định Giá Đất

Khi “giá đất” không còn là con số khô khan

Thay đổi 4 phương pháp định giá đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là tài sản gắn liền với an cư, sinh kế, đầu tư và phát triển đô thị. Mỗi biến động về khung pháp lý trong lĩnh vực định giá đất đều kéo theo ảnh hưởng sâu rộng: từ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp, cho đến cân đối ngân sách nhà nước và ổn định thị trường bất động sản.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP, văn bản sửa đổi, bổ sung Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, chính là một trong những nỗ lực điều chỉnh mạnh mẽ của Chính phủ nhằm khắc phục những hạn chế đã tồn tại nhiều năm trong cơ chế định giá. Trong đó, 04 phương pháp định giá đất cơ bản, vốn được coi như “xương sống” của hệ thống định giá, đã được chỉnh sửa.

Câu hỏi đặt ra: Tại sao Nhà nước phải can thiệp sâu vào các phương pháp định giá đất? Việc sửa đổi này sẽ tác động như thế nào đến tính minh bạch, công bằng và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản?

Để trả lời, ta cần đi sâu vào bản chất của từng phương pháp, sự thay đổi được đưa ra, và đặt nó vào bối cảnh chính trị, kinh tế hiện nay.

Bối cảnh ra đời của Nghị định 226

Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nền kinh tế, trong đó thị trường bất động sản được coi là trụ cột. Tuy nhiên, nhiều năm qua, việc định giá đất vẫn tồn tại ba vấn đề lớn:

1. Khoảng cách giữa giá đất nhà nước và giá thị trường: Bảng giá đất, khung giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, gây thất thu ngân sách, tạo bất công trong bồi thường giải phóng mặt bằng.

2. Thiếu minh bạch trong quy trình định giá: Dữ liệu không đồng bộ, phương pháp áp dụng thiếu nhất quán, dễ bị lợi dụng để “làm giá” hoặc hợp thức hóa lợi ích nhóm.

   3.Khó khăn cho chính quyền cơ sở: Cấp xã, huyện, tỉnh đều gặp áp lực trong việc xây dựng phương án giá đất cụ thể, nhất là khi phải dựa vào hồ sơ phức tạp mà thiếu nhân lực chuyên môn.

Chính vì thế, Nghị định 226 ra đời không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn là bước đi chiến lược: điều chỉnh phương pháp định giá đất để tiệm cận thị trường, nhưng vẫn trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà nước.

Bốn phương pháp định giá đất được sửa đổi

Theo Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, bốn phương pháp định giá đất giữ vai trò “xương sống” trong hệ thống pháp luật hiện hành đã được sửa đổi, bao gồm:

• Phương pháp so sánh (Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP): định giá bằng cách đối chiếu với giá của các thửa đất tương đồng đã giao dịch trên thị trường.

• Phương pháp thu nhập (Điều 5): coi thửa đất như một tài sản tạo ra dòng tiền, dựa trên thu nhập ròng bình quân hằng năm để xác định giá trị.

• Phương pháp thặng dư (Điều 6) : ước tính giá đất dựa vào chênh lệch giữa tổng doanh thu dự kiến của dự án sau khi phát triển và toàn bộ chi phí bỏ ra.

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7):dùng hệ số (K) nhân với bảng giá đất, từ đó điều chỉnh nhanh giá đất cụ thể cho phù hợp thực tế.

Điểm chung của việc sửa đổi là nhằm làm mới cách tiếp cận, khắc phục những hạn chế trước đây: từ tình trạng giá đất Nhà nước và giá thị trường chênh lệch quá xa, đến việc mỗi địa phương áp dụng một kiểu. Mục tiêu không chỉ là cập nhật sát thực tiễn, mà còn chuẩn hóa quy trình định giá, tạo khung khổ minh bạch hơn, giảm thiểu sự tùy tiện trong áp dụng, và trên hết là đưa giá đất tiệm cận với giá trị thật của thị trường.

Phân tích từng phương pháp định giá đất sau sửa đổi

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh vốn dựa trên nguyên tắc: giá trị của một thửa đất được xác định bằng cách so với các thửa đất tương đồng đã có giao dịch.

• Điểm sửa đổi chính: Quy định rõ hơn về cách lựa chọn thửa đất so sánh, yêu cầu ưu tiên thửa đất có sự tương đồng về vị trí, mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi. Đồng thời, bổ sung cơ chế xử lý khi không đủ dữ liệu giao dịch.

• Ý nghĩa: Giúp ngăn tình trạng “chọn mẫu có lợi”, tức là cố tình lấy những giao dịch không phản ánh đúng thị trường để đẩy giá đất lên hoặc ép giá xuống.

• Nhận định: Đây là phương pháp dễ hiểu, trực quan, phù hợp ở những khu vực có nhiều giao dịch. Tuy nhiên, ở vùng nông thôn hoặc đất nông nghiệp ít giao dịch, việc áp dụng có thể khó khăn.

Phương pháp thu nhập

Đây là điểm nhấn lớn trong Nghị định 226. Toàn bộ quy trình xác định giá đất theo thu nhập đã được làm rõ:

• Thu thập thông tin thu nhập từ cho thuê, từ hoạt động kinh doanh, hoặc từ sản xuất nông nghiệp.

• Xác định chi phí để tạo ra thu nhập.

• Tính thu nhập ròng bình quân năm.

• Áp dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân tại ngân hàng thương mại nhà nước để chiết khấu thành giá trị đất.

Ý nghĩa cải cách:

• Chuẩn hóa cách tính, tránh tình trạng mỗi địa phương một kiểu.

• Đưa yếu tố tài chính, ngân hàng (lãi suất) vào định giá, giúp phản ánh giá trị dòng tiền thực tế.

Ví dụ thực tiễn: Với một khu đất thương mại tại Hà Nội, giá đất sẽ không chỉ dựa vào “thị trường đang bán bao nhiêu” mà còn dựa vào khả năng cho thuê mặt bằng và lợi nhuận kinh doanh. Điều này giúp giá trị định giá mang tính bền vững hơn.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp này dựa trên nguyên tắc: giá trị đất = giá trị phát triển dự án – chi phí đầu tư.

• Sửa đổi: Bổ sung cơ chế thẩm định tính khả thi của dự án, yêu cầu minh bạch trong dự báo doanh thu và chi phí.

• Ý nghĩa: Hạn chế việc “thổi phồng” lợi nhuận dự án để nâng giá đất, vốn là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng và lợi ích nhóm.

• Nhận định: Đây là phương pháp phức tạp, dễ bị thao túng, nhưng cũng là công cụ quan trọng trong định giá đất đô thị, đất phát triển dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là phương pháp sử dụng hệ số (K) nhân với bảng giá đất để ra giá cụ thể.

• Sửa đổi: Xác định hệ số K theo nguyên tắc minh bạch, dựa vào dữ liệu giao dịch và biến động thị trường.

• Ý nghĩa: Giúp địa phương có công cụ điều chỉnh nhanh, nhất là khi thị trường biến động mạnh.

• Rủi ro: Nếu thiếu minh bạch, hệ số này dễ bị lợi dụng để tạo ra “giá đất 2 mặt”, một mặt phục vụ ngân sách, một mặt phục vụ lợi ích riêngHồ sơ định giá đất

Theo Quyết định 2417/QĐ-UBND năm 2025, hồ sơ định giá đất cụ thể, thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã, đã được chuẩn hóa, tạo thành một quy trình rõ ràng và chặt chẽ hơn. Cụ thể, bộ hồ sơ được chia thành hai phần chính:

• Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, nơi đánh giá, rà soát và phản biện trước khi đưa ra đề xuất chính thức.

• Hồ sơ trình Chủ tịch UBND cấp xã quyết định giá đất cụ thể, bước cuối cùng để ban hành mức giá chính thức áp dụng.

Điểm nổi bật của lần sửa đổi này chính là việc bổ sung thêm nhiều loại tài liệu bắt buộc, như: biên bản họp, báo cáo tiếp thu và giải trình chỉnh sửa… Nhờ đó, quá trình định giá không chỉ dừng lại ở yếu tố kỹ thuật, mà còn gắn liền với tính minh bạch, công khai và trách nhiệm giải trình trước người dân.

Tác động dự kiến của Nghị định 226

Việc ban hành Nghị định 226 không chỉ mang tính kỹ thuật pháp lý, mà còn được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi sâu rộng đối với nhiều chủ thể trong xã hội:

• Đối với Nhà nước:
  Nguồn thu từ đất đai sẽ tăng lên nhờ giá đất được định sát hơn với giá thị trường thực tế. Đồng thời, ngân sách sẽ tránh thất thoát, các tranh chấp phát sinh khi bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng sẽ giảm đáng kể.

• Đối với doanh nghiệp:
  Các quy trình định giá được chuẩn hóa, rõ ràng hơn, giúp doanh nghiệp dễ dàng dự báo chi phí đầu tư và lập kế hoạch tài chính chính xác. Bên cạnh đó, việc giảm rủi ro pháp lý trong quá trình đấu giá, đấu thầu đất đai sẽ tạo môi trường đầu tư an toàn và ổn định hơn.

• Đối với người dân:
  Khi giá đất bồi thường có căn cứ minh bạch, người dân sẽ cảm thấy quyền lợi được bảo đảm. Tình trạng “hai giá”, một giá kê khai, một giá giao dịch, vốn gây ra nhiều bức xúc và bất công, cũng sẽ từng bước được hạn chế.

• Đối với thị trường bất động sản:
  Thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn, củng cố niềm tin cho cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế. Tuy nhiên, một thách thức không nhỏ là khi giá đất tiệm cận với thị trường, chi phí đầu tư dự án có thể đội lên, kéo theo giá nhà ở tăng. Do đó, đi cùng với Nghị định 226, cần có những chính sách hỗ trợ để cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư, người dân và Nhà nước.

Những thách thức trong quá trình thực thi

Nghị định 226 tạo ra khung pháp lý mới, nhưng đưa nó vào cuộc sống không hề đơn giản. Một số rào cản nổi bật có thể kể đến:

• Dữ liệu đất đai còn rời rạc: Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia hoàn chỉnh và minh bạch, khiến việc định giá khó đạt độ chính xác như mong muốn.

• Năng lực cán bộ địa phương: Ở cấp xã, huyện, nhiều cán bộ dễ lúng túng khi áp dụng các phương pháp đòi hỏi tính toán phức tạp như thặng dư hay thu nhập.

• Nguy cơ lợi ích nhóm: Nếu thiếu giám sát chặt chẽ, các phương pháp định giá dù mới vẫn có thể bị “bẻ cong” để phục vụ lợi ích riêng, làm méo mó thị trường.

 Quan điểm và kiến nghị

Có thể khẳng định rằng, việc sửa đổi 04 phương pháp định giá đất trong Nghị định 226 là một bước tiến tất yếu, nhưng chắc chắn chưa phải là đích đến cuối cùng.

• Ngắn hạn: Trọng tâm cần đặt vào việc đào tạo đội ngũ định giá chuyên nghiệp, chuẩn hóa quy trình thực hiện và siết chặt trách nhiệm giải trình của từng khâu.

• Dài hạn: Xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia minh bạch, công khai, có khả năng liên thông với dữ liệu từ ngân hàng, cơ quan thuế, và ngành thống kê, đây sẽ là nền tảng để việc định giá trở nên khách quan, chính xác và bền vững.

• Giám sát xã hội: Không chỉ dựa vào cơ quan quản lý, mà cần mở rộng cánh cửa để báo chí, tổ chức nghề nghiệp và người dân cùng tham gia giám sát, nhằm ngăn chặn nguy cơ “bẻ cong” chính sách và củng cố niềm tin vào tính công bằng.

 Thước đo công bằng và phát triển

Đất đai, nếu không được định giá đúng, có thể trở thành nguyên nhân của bất công xã hội, thất thoát ngân sách và méo mó thị trường. Nghị định 226 với việc sửa đổi 04 phương pháp định giá đất chính là nỗ lực để đưa công cụ định giá trở thành thước đo công bằng, thay vì “vùng xám” của lợi ích.

Tuy nhiên, để nghị định đi vào đời sống, cần không chỉ sự quyết tâm của Nhà nước, mà còn là sự đồng hành của doanh nghiệp, người dân và toàn xã hội. Bởi lẽ, một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng sẽ không chỉ đem lại lợi ích cho từng cá nhân, mà còn là nền tảng để đất nước phát triển bền vững.

👉 Nếu bạn quan tâm đến những phân tích sâu sắc và cập nhật mới nhất về luật đất đai, bất động sản, đừng quên đăng ký kênh WebgiaoducTV để không bỏ lỡ những nội dung hữu ích cho hành trình tài chính và cuộc sống của mình.