Thế hệ trẻ bị kẹt giữa giá nhà và giấc mơ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn nhiều biến động khi giá bán tiếp tục leo thang trong khi sức cầu chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, lãi suất vẫn neo ở mức cao và dòng tiền người mua nhà bị siết chặt. Sự mất cân đối giữa cung và cầu ngày càng bộc lộ rõ, đặc biệt tại phân khúc căn hộ cao cấp.

1.Thị trường trầm lắng

Những diễn biến gần đây cho thấy thị trường không chỉ đối mặt với áp lực thanh toán mà còn tiềm ẩn nguy cơ hình thành dư cung cục bộ ở nhóm sản phẩm giá trị lớn vốn phụ thuộc nhiều vào khả năng chi trả của người mua và dòng vốn tín dụng. Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát đi những tín hiệu rõ ràng về sự mất cân đối cung cầu, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp nổi lên như một điểm nóng tiềm ẩn nguy cơ dư cung trong trung hạn.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản hiện đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố bất lợi như biến động địa chính trị toàn cầu, áp lực lạm phát, tỉ giá, chi phí xây dựng tăng cao do giá nguyên vật liệu và logistic leo thang cùng với mặt bằng lãi suất vẫn neo ở mức cao. Những yếu tố này đang tạo ra sức ép lên thị trường, chi phí phát triển dự án tăng mạnh trong khi khả năng chi trả của người mua nhà chưa cải thiện tương ứng.

2.Tình trạng lệch pha cung cầu

Trong quý 1 năm 2026, thị trường ghi nhận 30.857 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ cùng 108.998 giao dịch đất nền. Tuy nhiên, lượng tồn kho bất động sản vẫn ở mức đáng kể. Khoảng 29.860 sản phẩm bao gồm 10.496 căn chung cư, 10.474 căn nhà ở riêng lẻ và 8.890 lô đất nền. Điều này cho thấy dù hoạt động giao dịch vẫn diễn ra, thị trường chưa thực sự thoát khỏi trạng thái cân bằng mong manh giữa cung và cầu. Đáng chú ý, giá căn hộ chung cư mới mở bán vẫn tiếp tục tăng mạnh do chi phí đầu vào và chi phí vốn gia tăng, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới tại nhiều địa phương.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình đã lên tới khoảng 128 triệu đồng/ m², trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 112 triệu đồng/ m². Nhiều dự án cao cấp tiếp tục ghi nhận mức giá vượt xa mặt bằng chung. Cụ thể, dự án tại tổ hợp Cao xà lá có mức giá thăm dò từ 220 đến 280 triệu đồng/ m², tương đương căn một phòng ngủ từ 9 đến 10 tỷ đồng, căn hai phòng ngủ từ 12 đến 15 tỷ đồng, căn ba phòng ngủ từ 15 đến 17 tỷ đồng, căn bốn phòng ngủ từ 28 đến 30 tỷ đồng.

                                                               

Dự án The Reflection West Lake tại khu vực Tây Hồ có mức giá dao động 150 đến 250 triệu đồng/ m², tương đương 6 đến 13,5 tỷ đồng một căn. Dự án River Residence tại Hoàng Mai được chào bán phổ biến từ 93,7 triệu đồng/ m² đến hơn 130 triệu đồng/ m². Mặt bằng giá tăng nhanh trong khi thu nhập không tăng tương ứng đang khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng nới rộng.

Theo BHS R&D, căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới gần 95% nguồn cung trong quý 1 năm 2026. Trong 10 năm qua, theo CMAN andquakefield Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng 2,9 lần trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 288% tương ứng tốc độ tăng trưởng kép CA đạt 11%. Sự gia tăng mạnh của nguồn cung cao cấp trong khi nhu cầu ở thực tập trung vào phân khúc trung cấp và vừa túi tiền đang tạo ra sự mất cân đối rõ rệt.

Báo cáo của DKA Consulting cho thấy sức cầu trên thị trường bất động sản quý I năm 2026 tiếp tục suy giảm ở hầu hết các phân khúc. Đất nền chỉ đạt khoảng 3%, lượng tiêu thụ sơ cấp giảm 50% so với quý 4 năm 2025. Nhà phố biệt thự giảm 44%, bất động sản nghỉ dưỡng giảm hơn 70%, condotel giảm 85%, nhà phố shop house nghỉ dưỡng giảm hơn 87%.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, tỉ lệ hấp thụ căn hộ chỉ đạt 36% với khoảng 1580 căn giao dịch, giảm gần 66% so với quý trước. Theo NFank Việt Nam, đáng chú ý, sức mua căn hộ và nhà liền thổ chỉ bằng 20 đến 30% so với cuối năm trước. Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, nhiều chuyên gia đã cảnh báo rủi ro dư cung cục bộ.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, khi nhiều ông lớn đồng loạt tung ra sản phẩm cao cấp, trong khi khả năng chi trả của người dân không theo kịp, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ dư cung, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp hạng sang. Thực tế cho thấy 95% nguồn cung mới là căn hộ hạng A và hạng sang.

Sức cầu giảm mạnh, tín dụng bị kiểm soát chặt, lãi suất vay vẫn ở mức cao. Sự lệch pha giữa cung và cầu đang ngày càng rõ ràng, đặc biệt tại phân khúc cao cấp, nơi giá trị sản phẩm vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Hiện lãi suất cho vay ưu đãi dao động từ 8 đến 9% năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12% năm.

Theo ông Troy Griff, cố vấn cao cấp Savills, Thành phố Hồ Chí Minh, mức lãi suất này đang tạo áp lực lớn lên người vay mua nhà, đặc biệt là khi kết thúc thời gian ưu đãi. Điều này khiến thanh khoản thị trường tiếp tục suy yếu và làm gia tăng rủi ro tồn kho ở phân khúc cao cấp. Các kịch bản thị trường cho thấy xu hướng phục hồi không đồng đều, kịch bản tích cực, nguồn cung tăng 40 đến 50%, hấp thụ 50 đến 60%.

Kịch bản trung tính, nguồn cung tăng 30% đến 40%, hấp thụ 30 đến 40% khả năng cao, kịch bản tiêu cực hấp thụ dưới 20% nếu lãi suất tiếp tục cao. Trong mọi kịch bản, phân khúc căn hộ cao cấp đều đối mặt với áp lực hấp thụ yếu hơn so với các phân khúc còn lại. 

Bước sang quý II năm 2026, nguồn cung mới được dự báo tiếp tục co hẹp. Đặc biệt đất nền chỉ khoảng 300 đến 400 sản phẩm mở bán. Tuy nhiên, sự co hẹp này không đủ để giải quyết vấn đề mất cân đối cung cầu. Do nguồn cung cao cấp đã tích lũy lớn, sức cầu chưa phục hồi, giá vẫn neo ở mức cao. Theo Savus Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc cao cấp hiện chiếm gần 2/3 nguồn cung mới tại thành phố Hồ Chí Minh trước đây, tập trung chủ yếu tại khu Đông.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện không rơi vào tình trạng dư cung toàn diện mà đang hình thành dư cung cục bộ tại phân khúc căn hộ cao cấp. Sự kết hợp giữa nguồn cung tăng mạnh ở phân khúc cao cấp, sức cầu suy yếu, lãi suất kéo dài, khả năng chi trả hạn chế đang tạo ra một cấu trúc thị trường mất cân đối rõ rệt.

Trong ngắn và trung hạn, nguy cơ lớn nhất của thị trường không phải là thiếu nguồn cung mà là thừa nguồn cung ở phân khúc giá cao trong khi thiếu sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực. Tổng hợp các dữ liệu về nguồn cung, giá bán và sức cầu cho thấy thị trường bất động sản hiện không rơi vào tình trạng dư cung trên diện rộng nhưng đang đối mặt với rủi ro dư cung rõ rệt tại phân khúc căn hộ cao cấp.

Khi phần lớn nguồn cung mới tập trung vào nhóm sản phẩm giá cao, trong khi thu nhập và khả năng vay vốn của người mua chưa cải thiện tương ứng, sự lệch pha giữa cung và cầu là điều khó tránh khỏi. Trong ngắn và trung hạn, nếu các yếu tố như lãi suất và tín dụng chưa có sự điều chỉnh đáng kể, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục là điểm chịu áp lực lớn nhất, kéo theo nguy cơ tồn kho kéo dài và thanh khoản suy yếu cục bộ trên thị trường bất động sản.

Trong khi đó giá nhà tiếp tục leo thang trong nhiều năm. Nếu như năm 2025 giá căn hộ trung bình tại Hà Nội vào khoảng 100 triệu đồng trên 1 m² tăng tới 40% so với năm trước thì chỉ sau 1 năm thị trường lại tiếp tục bứt tốc thêm gần 30%. Tuy nhiên thị trường cũng đang chịu áp lực không nhỏ từ biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, logistic gia tăng và nhất là mặt bằng lãi suất.

Theo các phân tích, khi lãi suất vay mua nhà tăng, khả năng chi trả của người mua giảm đáng kể. Chỉ cần lãi suất tăng 1%, chi phí hàng tháng có thể tăng 8 đến 10% đủ để khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà. Trong bối cảnh lãi suất bất động sản có xu hướng tăng và có thời điểm chạm mức hai chữu số, cả người mua lẫn nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn.

Không chỉ chung cư, giá nhà đất tại Việt Nam cũng tăng mạnh trong những năm gần đây. Tại Hà Nội, giá bất động sản trung bình đã đạt khoảng 107 triệu đồng/1 m² vào cuối năm 2025. Trong khi đó, nhà liền Thổ có thể lên tới hơn 250 triệu đồng trên 1 m² ở một số khu vực. Trên phạm vi cả nước, giá nhà ở đã tăng 20 đến 30% trong năm 2025, thậm chí có nơi vượt 40%.

3.Thế hệ trẻ bị kẹt giữa giá nhà và giấc mơ

Điều đáng nói là tốc độ tăng giá này vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả và giá nhà. Đưa ra giải pháp thời gian tới, Bộ Xây dựng nghiên cứu xây dựng trình Ban Bí thư Ban hành Chỉ thị về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển, quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới, tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ dự án luật nhà ở sửa đổi, luật kinh doanh bất động sản sửa đội, để trình Chính phủ, Bộ Xây dựng tập trung đôn đốc thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, nghiên cứu đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nghiên cứu hoàn thiện thể chế để thúc đẩy triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị. Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường đôn đốc hướng dẫn triển khai thực hiện cấp mã định danh đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để sớm hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai.

Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy giải ngân chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đẩy mạnh giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi. Theo dõi chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giả soát, điều chỉnh và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026 đến 2030 làm cơ sở triển khai các dự án đầu tư xây dựng, đảm bảo phù hợp với quy hoạch, quỹ đất, nhu cầu dân cư, đặc biệt sau sắp xếp đơn vị hành

chính. Các tình thành khẩn trương, chủ động giả soát, đánh giá đầy đủ nhu cầu nhà ở trên địa bàn, nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhà ở cho người lao động. Hoàn thành việc thành lập quỹ nhà ở địa phương, già soát, tháo gỡ khó khăn vướng mắc tại các dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn, chuẩn hóa dữ liệu lên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Địa phương cũng cần thường xuyên theo dõi sát diễn biến của thị trường bất động sản, kịp thời có các biện pháp đồng bộ để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản.

Nhiều tổ chức nghiên cứu và chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không còn duy trì tốc độ tăng nóng như giai đoạn 2024 đến 2025 nhưng xu hướng đi lên vẫn chưa dừng lại. Giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026 với mức khoảng 5 đến 9%.

Tuy nhiên, đa tăng này sẽ mang tính chọn lọc hơn, không còn lan rộng trên toàn thị trường mà tập trung vào những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Song song với đó, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Căn hộ cao cấp vẫn giữ giá hoặc tăng nhẹ trong khi phân khúc thứ cấp, đặc biệt là các sản phẩm đã qua sử dụng hoặc nằm ở khu vực xa trung tâm có thể tiếp tục chịu áp lực giảm giá.

 

Một xu hướng quan trọng khác là quá trình thanh lọc nhà đầu tư. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi khi lãi suất vẫn neo ở mức cao. Nhưng chỗ cho những nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính ổn định. Điều này khiến thị trường trở nên bền vững hơn về dài hạn.

nhưng trong ngắn hạn sẽ tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng về thanh khoản. Việc giá chung cư leo lên mức 128 triệu đồng trên 1 m²ông không chỉ là một câu chuyện của thị trường mà còn đặt ra bài toán lớn về an sinh xã hội và chính sách nhà ở. Với mặt bằng giá này, một căn hộ trung bình diện tích khoảng 70 m² có thể lên tới gần 9 tỷ đồng, con số vượt quá khả năng tích lũy của phần lớn người lao động đ kể cả tầng lớp trung lưu.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, giấc mơ sở hữu nhà ở của người trẻ ngày càng trở nên xa vời. Thực tế này đang buộc nhiều người phải lựa chọn sống chung với việc thuê nhà dài hạn, chấp nhận di chuyển ra các khu vực vùng ven xa trung tâm hoặc trì hoãn các kế hoạch lớn trong cuộc sống như kết hôn, sinh con.

Trong bối cảnh đó, vai trò của nhà nước trở nên đặc biệt quan trọng. Các chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá hợp lý cũng như điều tiết tín dụng và kiểm soát đầu cơ sẽ là những yếu tố then chốt để cân bằng lại thị trường. Tuy nhiên, đây không phải là bài toán có thể giải quyết trong ngắn hạn mà đòi hỏi một chiến lược dài hơi đồng bộ giữa quy hoạch đô thị, phát triển hạn tầng và chính sách tài chính.

Nếu không có những điều chỉnh kịp thời và hiệu quả, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập sẽ tiếp tục nới rộng khiến giấc mơ an cư của một bộ phận lớn người dân càng trở nên mong manh.  Anh chị đừng quên nhấn đăng ký kênh WebgiaoducTV, bật chuông thông báo để không bỏ lỡ những phân tích chuyên sâu, gần gũi và thiết thực nhất về luật đất đai và đầu tư bất động sản có thể ảnh hưởng đến túi tiền của mình.