Vì Sao Chung Cư Cán Mốc 100 triệu/m2?

Cơn “sóng” giá chạm ngưỡng ngoài tầm với

Vì sao chung cư cán mốc 100 triệu/m2? Chỉ trong vài năm, cụm từ “chung cư 100 triệu đồng/m2” đã từ chuyện hiếm lạ trở thành tin tức quen thuộc trên các mặt báo. Điều gây sốc không chỉ là con số “trăm triệu” vốn trước đây chỉ thấy ở những khu siêu sang tại trung tâm Hà Nội hay TPHCM, mà là thực tế mặt bằng giá chung cư nói chung đang leo thang với tốc độ chóng mặt, bỏ xa thu nhập trung bình của phần đông cư dân đô thị.

Nếu như trước kia, người có thu nhập khá 30 – 40 triệu đồng/tháng còn có thể nghĩ đến việc mua một căn hộ trung cấp, thì nay ngay cả các gia đình trẻ kiếm được 40 – 50 triệu đồng/tháng cũng phải chùn bước. Không ít người thừa nhận, giấc mơ “an cư” gần như bất khả thi nếu không có sự hỗ trợ tài chính lớn từ cha mẹ.

Câu hỏi đặt ra là: Vì sao chỉ trong một thời gian ngắn, giá chung cư tại Việt Nam lại leo thang đến mức tiệm cận các đô thị đắt đỏ hàng đầu châu Á? Câu trả lời nằm ở nhiều lớp nguyên nhân: từ chi phí đầu vào tăng cao, thủ tục pháp lý kéo dài, chính sách tài chính chưa hợp lý, cho tới cấu trúc cung – cầu lệch pha kéo dài nhiều năm.

Cơn bão tăng giá

Bức tranh giá nhà ở Việt Nam những năm gần đây giống như một cơn bão không ngừng mạnh lên. Báo cáo quý II/2025 của CBRE cho thấy, tại TPHCM, giá bán sơ cấp căn hộ đã vọt lên mức trung bình 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% so với quý trước và tới 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, nhiều dự án mới công bố còn chào bán ở mức 100 – 160 triệu đồng/m2, đẩy thị trường bước hẳn sang một “mặt bằng giá mới” mà ít ai tưởng tượng nổi chỉ vài năm trước.

Không chỉ TPHCM, Hà Nội cũng đang nóng rực. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán sơ cấp trung bình đã chạm 79 triệu đồng/m2, tăng tới 33% chỉ trong vòng một năm. Ở khu vực trung tâm, các dự án cao cấp thậm chí vọt lên mức 120 – 170 triệu đồng/m2, tương đương giá căn hộ ở những thành phố hàng đầu trong khu vực.

Điều đáng chú ý là “làn sóng” này không dừng lại ở hai đô thị lớn. Các tỉnh vệ tinh, vốn được coi là lựa chọn “dễ thở” hơn, cũng đang chứng kiến đợt tăng giá chưa từng thấy: Long An tăng 19%, Bình Dương 11%, Đồng Nai 10% so với cùng kỳ. Rõ ràng, hiệu ứng lan tỏa từ trung tâm ra vùng ven đang ngày càng rõ rệt.

Giá chung cư bị “neo” ở mức cao kỷ lục khiến dư luận đặt câu hỏi: Đây có phải là sự vận động tự nhiên của thị trường trong quá trình đô thị hóa, hay là hệ quả từ những nút thắt kéo dài trong chính sách, thủ tục và cơ chế vận hành bất động sản?

Gánh nặng chi phí đầu vào

Lãi vay và áp lực dòng tiền

Một trong những “quả tạ” nặng nhất treo trên vai doanh nghiệp bất động sản chính là chi phí lãi vay. Khi lãi suất biến động, dòng tiền của chủ đầu tư căng như dây đàn. Với những tập đoàn triển khai nhiều dự án cùng lúc, áp lực vốn càng nhân lên gấp bội.

Thêm vào đó, chính sách ân hạn nợ gốc, vốn được kỳ vọng là giải pháp hỗ trợ khách hàng, lại vô tình khiến giá nhà tăng. Ví dụ, một căn hộ dự kiến có giá 80 triệu đồng/m², nhưng sau khi cộng thêm chi phí ân hạn, giá bị đội lên thành 90 triệu đồng/m². Và từ đó, mức giá mới trở thành “mốc tham chiếu” cho cả khu vực, kéo mặt bằng chung tăng theo.

Tiền sử dụng đất và chi phí pháp lý

Để một dự án được cấp phép và hoàn tất thủ tục pháp lý, doanh nghiệp thường phải mất nhiều năm “chạy marathon”. Mỗi năm trôi qua, chi phí tài chính đội thêm một bậc, cuối cùng lại dồn hết vào giá bán căn hộ.

Đặc biệt, tiền sử dụng đất, chiếm phần lớn cấu trúc chi phí, được tính toán dựa trên giá thị trường. Khi mặt bằng giá đất bị đẩy cao, chi phí này cũng “leo thang” theo, tạo nên vòng xoáy khiến giá chung cư ngày càng khó hạ nhiệt.

Vật liệu xây dựng tăng chóng mặt

Xi măng, sắt thép, kính, gạch… liên tục tăng giá trong giai đoạn 2022 – 2024. Chi phí xây dựng mỗi mét vuông sàn hiện cao hơn nhiều so với vài năm trước. Chủ đầu tư khó có thể tự gánh trọn khoản tăng này, nên tất yếu chi phí được cộng dồn vào giá căn hộ cuối cùng mà người mua phải trả.

Cấu trúc thị trường méo mó: Cao cấp lấn át bình dân

Từ năm 2021, thị trường nhà ở tại TPHCM gần như biến dạng: nhà thương mại giá vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m²) gần như “tuyệt chủng”, còn nhà ở xã hội thì nhỏ giọt, hiếm như vàng. Trái lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại chiếm tới 70% nguồn cung mới.

Nghịch lý xuất hiện: nhu cầu thực của phần lớn người dân tập trung ở phân khúc trung bình và bình dân, nhưng thị trường lại chỉ bày bán sản phẩm xa xỉ. Khi thiếu vắng căn hộ giá rẻ tạo áp lực cạnh tranh, giá bị “neo” chặt ở mức cao, khó có cơ hội hạ nhiệt.

Hệ quả là giấc mơ an cư ngày càng vuột khỏi tầm tay người có thu nhập thấp và trung bình. Ngay cả những gia đình thu nhập khá cũng phải e dè trước thực tế: một căn hộ trung bình giờ đã ngốn 8–10 tỷ đồng.

Chính sách và cơ chế

Hệ lụy từ cơ chế tính tiền sử dụng đất

Khi Nhà nước dùng giá bán thị trường làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất, chính sách ân hạn hay các dự án “neo giá” cao vô tình đẩy chi phí này tăng vọt. Một vòng luẩn quẩn xuất hiện: giá bán cao → tiền sử dụng đất cao → chi phí đầu vào cao → giá bán càng cao hơn.

Thiếu kênh vốn dài hạn cho bất động sản

Thị trường vốn cho bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp từng phát triển mạnh thì lại gặp khủng hoảng niềm tin sau giai đoạn 2022. Việc thiếu quỹ đầu tư tín thác (REITs) hay Quỹ nhà ở quốc gia khiến nguồn vốn không được đa dạng hóa, doanh nghiệp càng phụ thuộc vào vay ngân hàng, kéo theo chi phí tài chính đội lên.

Quản lý nhà ở chưa hướng tới phát triển bền vững

Việc tập trung phát triển dự án cao cấp nhằm tối ưu lợi nhuận trong ngắn hạn khiến thị trường thiếu trầm trọng phân khúc trung cấp và giá rẻ. Đây là sự phát triển không bền vững, bởi thị trường nhà ở mất đi tính đa dạng, trong khi mục tiêu an cư cho đại đa số người dân bị bỏ ngỏ.

Hệ quả xã hội: Giấc mơ xa tầm với

Con số 100 triệu đồng/m² không chỉ đơn thuần là giá bán căn hộ – nó phản chiếu một thực tế đáng lo: khoảng cách giàu, nghèo trong khả năng sở hữu nhà ở ngày càng giãn rộng.

Người trẻ, dù có công việc tốt và thu nhập khá, vẫn khó mua nổi căn hộ nếu không nhờ đến sự hỗ trợ từ gia đình. Người có thu nhập trung bình thì chỉ còn hai lựa chọn: thuê nhà, hoặc chấp nhận sống ở khu vực xa trung tâm, đánh đổi bằng quãng đường đi làm dài mệt mỏi.

Trong khi nhu cầu ở thực bị “bỏ quên”, thị trường lại ưu ái phục vụ giới đầu tư và đầu cơ. Sự lệch pha này khiến giấc mơ an cư của phần đông người dân đô thị ngày một xa vời. Nếu tình trạng kéo dài, áp lực xã hội không chỉ tăng lên mà còn có thể trở thành “điểm nghẽn” cho sự phát triển bền vững của các thành phố lớn.

Giải pháp nào để hạ nhiệt?

Đa dạng hóa nguồn vốn

Theo TS. Cấn Văn Lực, để gỡ nút thắt dòng tiền, thị trường cần nhanh chóng khôi phục kênh trái phiếu doanh nghiệp, đồng thời phát triển Quỹ nhà ở quốc gia và Quỹ tín thác bất động sản (REITs). Những kênh vốn dài hạn này sẽ giúp doanh nghiệp bớt lệ thuộc vào ngân hàng, từ đó giảm chi phí tài chính dồn vào giá bán.

 Ưu tiên quỹ đất cho nhà ở vừa túi tiền

Nhà nước cần chủ động dành quỹ đất cho nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, đi kèm cải cách mạnh thủ tục pháp lý để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Thủ tục gọn hơn đồng nghĩa chi phí vốn giảm, giúp căn hộ đến tay người mua với mức giá dễ chịu hơn.

 Minh bạch dữ liệu, quản lý giá

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản toàn diện sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “neo giá” hay thổi giá vô tội vạ. Song song đó, cần có lộ trình đánh thuế bất động sản hợp lý để kiềm chế đầu cơ, đưa thị trường trở lại phục vụ nhu cầu ở thực.

Thay đổi tư duy phát triển dự án

Doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi góc nhìn: thay vì chỉ đua nhau phát triển cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn, cần chú trọng đến phân khúc trung cấp và giá rẻ, nơi nhu cầu thực sự nằm. Một thị trường phát triển bền vững không chỉ mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, mà còn đảm bảo sự ổn định cho xã hội và cả nền kinh tế.

Hành trình trở về “mặt đất”

Giá chung cư chạm mốc 100 triệu đồng/m² không chỉ là con số khiến nhiều người “choáng váng”, mà còn là hồi chuông cảnh báo về sự mất cân đối của thị trường. Đây không phải kết quả tự nhiên của cung – cầu, mà là sự cộng hưởng từ chi phí đầu vào leo thang, cơ chế chính sách còn bất cập, nguồn vốn thiếu đa dạng và cấu trúc thị trường nghiêng hẳn về cao cấp.

Nếu không sớm có giải pháp căn cơ, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đô thị sẽ ngày càng xa vời. Để thị trường bất động sản “trở về mặt đất”, cả Nhà nước, doanh nghiệp và xã hội phải cùng chung tay: minh bạch dữ liệu, ưu tiên nhà ở vừa túi tiền, phát triển bền vững vì nhu cầu thực – chứ không chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

👉 Nếu bạn quan tâm đến những phân tích sâu sắc và cập nhật mới nhất về kinh tế, bất động sản, đừng quên đăng ký kênh WebgiaoducTV để không bỏ lỡ những nội dung hữu ích cho hành trình tài chính và cuộc sống của mình.