Bãi Bỏ Khung Giá Đất Ai Được Hưởng Lợi?

Ngày 15/8/2025 thực sự là một mốc lịch sử trong chính sách quản lý đất đai của Việt Nam: Chính phủ chính thức xoá bỏ khung giá đất được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP và thay bằng Nghị định 226/2025/NĐ-CP, một văn bản sửa đổi, bổ sung quan trọng nhằm làm cho hệ thống pháp luật về đất đai tương thích với Luật Đất đai 2024. Đây không đơn thuần là một thay đổi kỹ thuật trên giấy tờ; nó là một cuộc chuyển mình về tư duy quản trị đất đai: từ cơ chế áp đặt các mốc giá cố định, quan liêu, sang một mô hình linh hoạt hơn, minh bạch hơn, phù hợp với cơ chế thị trường và yêu cầu hội nhập.

Khung giá đất từng đóng vai trò như “bản đồ cố định” để tính tiền sử dụng đất, bồi thường, xác lập giá khởi điểm đấu giá… nhưng trong thực tế nó đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá sổ sách và giá giao dịch trên thị trường, dẫn đến nhiều méo mó và xung đột lợi ích. Việc bãi bỏ khung giá đất mở đường cho cơ chế giá đất cụ thể, được thẩm định theo phương pháp chuyên môn, sát thực tế và quyết định theo từng trường hợp bởi Chủ tịch UBND các cấp, nhằm thu hẹp khoảng trống ấy, tăng công bằng trong bồi thường, cải thiện nguồn thu cho ngân sách và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Vấn đề đặt ra bây giờ là: vì sao phải thay, quy định mới sẽ vận hành ra sao, và những thay đổi này sẽ tác động thế nào tới quyền lợi người dân, doanh nghiệp và quản lý nhà nước? Bài viết tiếp theo sẽ đào sâu những câu hỏi ấy, phân tích lợi ích, cảnh báo rủi ro và đề xuất các giải pháp để đảm bảo cuộc “cách mạng” về giá đất này thực sự đem lại công bằng và hiệu quả.

 Khung giá đất

 Khái niệm và vai trò của khung giá đất

Khung giá đất, được thiết lập tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP, là công cụ pháp lý quy định mức giá tối thiểu và tối đa đối với từng loại đất theo từng vùng, từng khu vực trên cả nước. Trên cơ sở đó, các UBND cấp tỉnh căn cứ để xây dựng và ban hành bảng giá đất cụ thể, dùng làm nền tảng trong nhiều hoạt động quản lý: từ tính nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), bồi thường giải phóng mặt bằng, cho đến giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Về mặt lý thuyết, khung giá đất ra đời với mục tiêu “giữ nhịp” cho thị trường bất động sản: tạo sự ổn định, thống nhất, hạn chế tình trạng “sốt đất” và ngăn ngừa nguy cơ bong bóng giá. Nó được kỳ vọng là chiếc “hàng rào an toàn” để Nhà nước vừa kiểm soát thị trường, vừa điều tiết nguồn thu ngân sách một cách hợp lý.

Thực tiễn vận hành

Thế nhưng, khi bước ra đời sống thực tế, khung giá đất lại bộc lộ hàng loạt hạn chế. Ở nhiều địa phương, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, giá đất trên thị trường thực tế thường cao gấp 2 – 4 lần, thậm chí có nơi chênh tới 5 – 6 lần so với mức giá trong khung.

Sự chênh lệch quá lớn này kéo theo nhiều hệ quả:

• Ngân sách Nhà nước thất thu: Các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bị tính thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế, gây lãng phí nguồn lực quốc gia.

• Người dân chịu thiệt thòi: Khi bị thu hồi đất, họ chỉ nhận mức đền bù dựa trên giá Nhà nước, thấp xa so với giá thị trường, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, nhiều vụ việc bức xúc xã hội.

• Thị trường bất động sản bị méo mó: Hình thành tình trạng “giá hai sổ”  một giá theo quy định Nhà nước, một giá giao dịch thực tế. Sự chênh lệch này trở thành “kẽ hở” để phát sinh tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ, làm suy giảm niềm tin vào tính minh bạch của thị trường.

Thay vì trở thành công cụ điều tiết hữu hiệu, khung giá đất nhiều lúc lại giống như “chiếc áo chật” kìm hãm sự phát triển, khiến các hoạt động kinh tế – xã hội liên quan đến đất đai không phản ánh đúng giá trị thực.

Sự lỗi thời của cơ chế khung giá đất

Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng với kinh tế toàn cầu, đòi hỏi một thị trường bất động sản công khai, minh bạch, sát thực tế, thì khung giá đất dần trở thành “rào cản cải cách”. Việc duy trì khung giá chẳng khác nào chấp nhận một thực tế phi lý: giá đất trong hồ sơ pháp lý và giá đất trên thị trường là hai thế giới song song, không gặp nhau.

Điều này không chỉ làm méo mó dòng vốn đầu tư, mà còn tạo cảm giác bất công trong xã hội. Một nhà đầu tư có thể hưởng lợi lớn từ chênh lệch giá, trong khi người dân bị thu hồi đất lại phải chấp nhận mức bồi thường thấp.

Chính vì thế, việc bãi bỏ khung giá đất không phải là một quyết định bất ngờ, mà là xu thế tất yếu. Quốc hội, Chính phủ và cộng đồng chuyên gia đã bàn thảo suốt nhiều năm, và đến nay, khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, cùng với Nghị định 226/2025, cơ chế khung giá đất chính thức khép lại hành trình tồn tại nhiều bất cập, nhường chỗ cho một mô hình mới: giá đất cụ thể, sát thị trường, linh hoạt hơn và công bằng hơn.

Quy định mới theo Nghị định 226/2025

 Căn cứ pháp lý

Ngày 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, đánh dấu dấu mốc quan trọng khi bãi bỏ hoàn toàn Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất, một cơ chế đã tồn tại hơn 20 năm nhưng ngày càng bộc lộ nhiều bất cập.
Nghị định mới đồng thời bổ sung, chỉnh sửa nhiều quy định để bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai 2024, đặc biệt là cơ chế xác định giá đất cụ thể, thay thế cho khung giá cứng nhắc trước đây.

Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Theo Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể sẽ trở thành cơ sở pháp lý trong hàng loạt tình huống then chốt, liên quan trực tiếp đến lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân:

• Tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất.

• Xác định tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.

• Định giá quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa.

• Làm giá khởi điểm trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất.

• Tính toán nghĩa vụ tài chính khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

• Xác định mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Có thể thấy, giá đất cụ thể không còn chỉ là “con số tham chiếu”, mà trở thành trục xoay trung tâm trong toàn bộ quá trình quản lý và vận hành thị trường bất động sản.

Thẩm quyền quyết định:Phân cấp sâu, gần dân hơn

Điểm cải cách đáng chú ý nằm ở cơ chế phân quyền:

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Quyết định giá đất cụ thể cho các dự án quy mô lớn, các trường hợp thu hồi đất hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp.

• Chủ tịch UBND cấp huyện: Quyết định trong phạm vi nhỏ hơn, liên quan trực tiếp đến đời sống người dân địa phương.

• Đặc biệt, từ 01/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, một phần thẩm quyền sẽ được chuyển giao xuống cấp xã. Nhờ vậy, nhiều thủ tục hành chính về đất đai được xử lý ngay tại cơ sở, giảm tình trạng “chạy vòng” qua nhiều tầng nấc trung gian, tiết kiệm thời gian cho người dân và doanh nghiệp.

Những điểm mới nổi bật

• Bỏ khung giá cứng: Giá đất không còn bị trói buộc trong mức tối thiểu,tối đa, mà có thể linh hoạt điều chỉnh theo biến động của thị trường.

• Phương pháp thẩm định hiện đại: Giá đất sẽ được xác định dựa trên nhiều phương pháp như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, nhằm tiệm cận sát nhất với giá trị thực tế.

• Tăng tính minh bạch: Cơ chế phân cấp đến từng địa phương đi kèm với trách nhiệm giải trình, giúp hạn chế tiêu cực và tạo dựng niềm tin nơi người dân.

• Rút ngắn thời gian: Quyết định giá đất cụ thể được ban hành nhanh hơn, phù hợp với nhu cầu thực tiễn của các dự án phát triển và quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Ý nghĩa và tác động của việc bãi bỏ khung giá đất

Đối với Nhà nước

• Tăng thu ngân sách: Khi giá đất cụ thể tiệm cận giá thị trường, nguồn thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất, đấu giá sẽ tăng đáng kể.

• Giảm khiếu kiện: Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo giá thực tế sẽ hạn chế tình trạng khiếu nại kéo dài.

• Cải thiện môi trường đầu tư: Minh bạch hơn, công bằng hơn, tạo niềm tin cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Đối với người dân

• Người bị thu hồi đất được đền bù thỏa đáng hơn, gần sát với giá trị đất trên thị trường.

• Người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính (chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất) sẽ rõ ràng hơn, không còn tình trạng “một giá trong sổ, một giá ngoài chợ”.

• Cơ chế quyết định giá đất tại cấp xã giúp thủ tục gần dân, nhanh chóng, giảm chi phí hành chính.

Đối với thị trường bất động sản

• Thị trường được điều tiết theo cơ chế giá thị trường, thay vì bị ràng buộc bởi bảng giá cứng nhắc.

• Giảm tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất dựa vào khung giá thấp.

• Thúc đẩy phát triển dự án minh bạch, hạn chế “lách luật” để trục lợi từ chênh lệch giá đất.

Những thách thức đặt ra

 Nguy cơ “giá đất cụ thể” biến thành “giá tùy tiện”

Việc bãi bỏ khung giá đất và thay thế bằng giá đất cụ thể là bước tiến, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Nếu quá trình thẩm định, định giá thiếu minh bạch, hoặc bị chi phối bởi lợi ích nhóm, thì “giá đất cụ thể” có thể bị biến tướng thành “giá đất tùy tiện”. Khi đó, thay vì phản ánh đúng giá thị trường, nó lại trở thành công cụ để một số nhóm trục lợi, gây thất thoát cho ngân sách và tạo thêm bất công trong xã hội. Điều này đòi hỏi một cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ và hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật thường xuyên.

Thách thức về năng lực và đạo đức cán bộ địa phương

Việc phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất xuống cấp huyện, thậm chí cấp xã, mang ý nghĩa gần dân, rút ngắn thủ tục, nhưng cũng đi kèm rủi ro. Không phải địa phương nào cũng có đội ngũ cán bộ đủ trình độ chuyên môn về thẩm định giá, hiểu rõ các phương pháp tính toán, hay đủ bản lĩnh để tránh sức ép từ những nhóm lợi ích. Thêm vào đó, nguy cơ phát sinh cơ chế “xin – cho”, nhũng nhiễu hoặc tiêu cực trong quá trình định giá là điều khó tránh nếu thiếu quy chuẩn thống nhất, công nghệ hỗ trợ và cơ chế giám sát hiệu quả.

Tác động đến doanh nghiệp và người mua nhà

Ở góc độ thị trường, việc giá đất được xác định sát giá thị trường có thể khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản tăng đáng kể. Khi đó, giá bán nhà đất cũng sẽ bị đẩy lên, và người mua nhà, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, có nguy cơ chịu gánh nặng nhiều nhất. Nếu Nhà nước không song hành với những chính sách điều tiết hợp lý (như phát triển nhà ở xã hội, hỗ trợ tín dụng, cơ chế ưu đãi thuế), thì việc minh bạch hóa giá đất vô tình lại trở thành rào cản đối với giấc mơ an cư của nhiều người dân.

Giải pháp để cơ chế mới vận hành hiệu quả

Việc bãi bỏ khung giá đất và thay thế bằng cơ chế giá đất cụ thể chỉ thực sự mang lại hiệu quả nếu đi kèm với những giải pháp đồng bộ. Nếu không, những kỳ vọng về minh bạch và công bằng có thể nhanh chóng biến thành lo ngại về “giá tùy tiện”. Để tránh điều đó, cần tập trung vào một số định hướng trọng tâm sau:

Minh bạch hóa quy trình định giá đất

Nguyên tắc đầu tiên là công khai và minh bạch. Mỗi quyết định về giá đất cụ thể phải đi kèm với hồ sơ giải trình chi tiết: phương pháp tính toán nào được áp dụng (so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư…), dữ liệu nào được sử dụng để tham chiếu, báo cáo thẩm định nào làm căn cứ. Khi quy trình được mở ra cho người dân, doanh nghiệp và báo chí giám sát, nguy cơ “thao túng ngầm” sẽ giảm đáng kể.

Phát huy vai trò tổ chức tư vấn định giá đất độc lập

Không thể để UBND các cấp vừa là người ra quyết định, vừa là người định giá. Muốn khách quan, phải trao thêm quyền cho các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập, hoạt động theo chuẩn mực nghề nghiệp và có trách nhiệm giải trình trước pháp luật. Đây sẽ là “lớp lọc” quan trọng để hạn chế tình trạng lợi ích nhóm và gia tăng tính khách quan trong mỗi quyết định.

Ứng dụng công nghệ và dữ liệu số

Một cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia cần được xây dựng và liên thông từ trung ương đến địa phương. Dữ liệu phải được cập nhật liên tục từ các giao dịch thực tế, hợp đồng chuyển nhượng, kết quả đấu giá, cũng như thông tin quy hoạch. Khi tất cả được số hóa, việc định giá sẽ dựa trên dữ liệu “sống” thay vì cảm tính, tạo ra nền tảng tham chiếu minh bạch cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Đào tạo và nâng cao năng lực cán bộ địa phương

Phân cấp là đúng hướng, nhưng nếu thiếu năng lực thực thi thì dễ dẫn đến sai sót hoặc tiêu cực. Vì vậy, cần có chương trình đào tạo bài bản về định giá đất, kỹ năng phân tích thị trường, cũng như đạo đức công vụ cho cán bộ ở cấp huyện và đặc biệt là cấp xã,nơi lần đầu tiên được trao quyền quyết định giá đất cụ thể. Đây là bước then chốt để biến “cơ chế gần dân” thành “cơ chế phục vụ dân”.

Tăng cường giám sát cộng đồng và phản biện xã hội

Không có cơ chế nào bền vững nếu thiếu sự giám sát từ bên ngoài. Người dân, báo chí, các hiệp hội nghề nghiệp và tổ chức xã hội cần được tham gia vào quá trình phản biện, giám sát việc định giá đất. Khi xã hội có tiếng nói, khi mỗi quyết định đều có thể bị soi chiếu công khai, thì cơ hội cho những hành vi sai phạm sẽ bị thu hẹp đáng kể.

 Liệu có quá kỳ vọng vào cơ chế mới?

Dù việc bãi bỏ khung giá đất được coi là bước ngoặt lịch sử trong quản lý đất đai, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng đây mới chỉ là “bước đi đúng nhưng chưa đủ”. Cơ chế giá đất cụ thể, nếu không được triển khai cẩn trọng, vẫn có thể để lại nhiều khoảng trống và rủi ro.

Thứ nhất, giá đất cụ thể vẫn chịu sự chi phối mạnh mẽ từ cơ quan nhà nước. Dù đã tiến gần hơn với thị trường, nhưng quyết định cuối cùng vẫn nằm trong tay Chủ tịch UBND các cấp. Nếu thiếu minh bạch, việc định giá có thể tiếp tục bị tác động bởi lợi ích nhóm, thay vì phản ánh đúng giá trị thực.

Thứ hai, phân cấp xuống cấp xã tuy gần dân nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tiêu cực. Không phải địa phương nào cũng đủ năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ để xử lý việc định giá đất, vốn là lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm. Nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, phân cấp có thể vô tình biến thành “phân tán trách nhiệm”, tạo thêm kẽ hở cho sai phạm.

Thứ ba, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thiếu tính minh bạch. Nhiều giao dịch vẫn diễn ra dưới hình thức “hai giá” một giá ghi trên hợp đồng công chứng để tính thuế, và một giá thực tế thỏa thuận giữa các bên. Trong bối cảnh đó, việc xác định “giá thị trường” làm cơ sở cho giá đất cụ thể không hề đơn giản. Khi dữ liệu đầu vào đã méo mó, kết quả định giá khó có thể phản ánh đúng thực tế.

Chính vì vậy, bãi bỏ khung giá đất chỉ là điểm khởi đầu cho một tiến trình cải cách sâu rộng hơn. Muốn cơ chế mới thực sự phát huy hiệu quả, Việt Nam cần đồng bộ nhiều giải pháp: hoàn thiện hệ thống thuế tài sản để điều tiết thị trường, minh bạch hóa các giao dịch bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai toàn quốc, và áp dụng công nghệ số trong thẩm định giá. Chỉ khi các mảnh ghép này kết nối với nhau, cải cách mới thoát khỏi nguy cơ “nửa vời” và trở thành động lực thực sự cho phát triển bền vững.

Từ ngày 15/8/2025, khung giá đất,công cụ từng được coi là “xương sống” trong quản lý đất đai, đã chính thức bị bãi bỏ theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Thay thế cho nó là cơ chế giá đất cụ thể, linh hoạt hơn, sát thực tế hơn và tiệm cận giá thị trường. Đây không chỉ là một điều chỉnh mang tính kỹ thuật pháp lý, mà còn là bước ngoặt lịch sử trong cải cách quản lý đất đai của Việt Nam. Nó mở ra kỳ vọng về một môi trường minh bạch hơn, ngân sách Nhà nước được tăng cường, quyền lợi của người dân được đảm bảo công bằng hơn, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Thế nhưng, kỳ vọng chỉ thực sự trở thành hiện thực nếu đi kèm những giải pháp đồng bộ: minh bạch hóa toàn bộ quy trình định giá, tăng cường giám sát độc lập, nâng cao năng lực quản trị của cán bộ địa phương, và đặc biệt là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc. Nếu thiếu những yếu tố này, cơ chế giá đất cụ thể có thể biến thành “con dao hai lưỡi”, tạo ra những hình thức tiêu cực mới thay vì khắc phục những bất cập cũ.

Bãi bỏ khung giá đất vì thế không phải là đích đến, mà là khởi đầu của một chặng đường cải cách dài hơi. Thành công của cải cách này sẽ phụ thuộc vào quyết tâm chính trị, sự đồng hành trách nhiệm từ cộng đồng doanh nghiệp, và hơn hết là tiếng nói giám sát mạnh mẽ từ chính người dân, những người trực tiếp chịu tác động từ mỗi quyết định về đất đai.

👉 Nếu bạn quan tâm đến các phân tích chuyên sâu về chính sách đất đai, thị trường bất động sản và những cải cách kinh tế – xã hội quan trọng của Việt Nam, hãy đăng ký kênh WebgiaoducTV ngay hôm nay. Chúng tôi sẽ mang đến cho bạn những góc nhìn đa chiều, thông tin chính xác và những bài phân tích giá trị để bạn luôn dẫn đầu xu thế!